不動産価格の動向detail
２０２２年の中古マンションの市場動向
２０２１年には新築マンション、中古マンションともに価格が堅調に推移したきました。では２０２２年はどうなるのでしょうか？中古マンションは価格調整の局面に入っていくのでしょうか？
この問いを考えるには中古マンションの価格形成の４つの要因について考えなくてはなりません。
①金利の動向が大変重要です。
現在は住宅ローンが低金利で、変動金利０．５％以下で借りられる場合もあります。
では金利がどれくらい重要か？次の例で考えてみましょう。
例）５０００万円の住宅ローン・３５年（ボーナス払いなし）
金利：０．５％だと毎月支払い約１３万円（現在）
金利：１．５％だと毎月支払い約１５万円（以前）
この場合、毎月２万円の差、年間だと２４万円の差です。
このことは、現在金利が下がっているので、今、不動産を買いたいという人の背中を押すでしょう。
次に金利差１％が価格にどのように影響を与えるでしょうか？
単純に ２４万円×３５年＝８４０万円 から考えると
１％の金利差は約８００万円分の差を生み、これが価格上昇の要因になります。
５０００万円の物件に対する８００万円を比べると、約１５％もの価格の上昇を意味します。
つまり金利が１％低いことが１５％の価格上昇要因になります。
昨年１２月から住宅ローンの金利を少しずつ上げた銀行も有ります。
しかし政府のマイナス金利政策の下においては、大きな金利上昇にはならないでしょう。
②共働き世帯の増加。
いわゆるパワーカップルで、共に年収１０００万円、世帯収入２０００万円の場合どのくらいのローンが組めるのかを考えてみると、年収の７～８倍のローンが組めるので、１５０００万円ぐらいになります。このことも価格上昇の要因となるでしょう。
③中古マンションの流通在庫。
コロナ禍で中古マンションの在庫が減少し、これが価格の上昇要因となります。
④新築マンションの供給量。調査会社の供給予測では
東京の都区部では、１万４０００戸で昨年に比べて１．４％減少、都下では３５００戸で３５％増加。また埼玉、千葉では増加、神奈川では減少するとしています。つまり東京都心部では土地が限られているので供給量は減少、一方郊外では増加します。
これにより、都心部では中古マンションの価格は上がるか、もしくは下がらない、逆に、郊外の新築マンションの供給が増加する地域では中古マンションの需要が減るので価格が調整されたり、伸び悩むということがあるでしょう。
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